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タイ・チェンマイ近郊の戸建て住宅への不動産投資、賃貸事情

2020年3月31日

基礎年金分の不労所得を不動産投資で確保

私事ですが、以前タイのチェンマイで購入した新築戸建て住宅に借り手が決まりました。この家を購入してから半年ほどですが、世界経済が新型コロナウィルスの影響で揺れに揺れる中でしたが、この家を気に入ってくれた方がいてホッとしています。

家はチェンマイ中心部から車で20分ほどにあり、入り口に24時間ガードマンが立っている、いわゆる「gated community(ゲーテッドコミュニティ)」の中にあります。

土地は560平米で家の広さは160平米のこの新築の家ですが、日本円で1150万円ほどでした。ここに130万円ほどかけて塀や日除けの改善と、エアコンや家具一式の購入をした上で賃貸向け住宅として貸し出しました。

家賃は月額66000円で貸し出しています。コミュニティ維持費が月に2000円弱かかり、それは借主負担となっています。

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僕は普通の会社員ですが、年金をもらえるまで会社員でいられるのか不安を感じ、いろいろ考えた結果不労所得を目指して不動産への投資に踏み出したのですが、今回また一歩目指すゴールに近づけた気がします。

しかしいくらタイの物価が日本より安いとはいえ、こんな広い新築の家が家賃66000円とはかなり安いと感じた方もいるかもしれません。ただそれでも、家具などの初期費用を考慮しても利回りは6.2%ほどあります。

買った当初は「この家なら9万円も取れる」と強気だったのですが、新型コロナショック下の現在、空室のまま不安定な時期に突入してしまうといつ借り手が現れるかわからないと考えて思い切った値下げをした結果、この家で老後を送りたいという人と出会えました。心から感謝です。

チェンマイの住宅事情

このコミュニティですが、じつは僕たち夫婦もここに住んでいます。むしろずっと前から住んでいたためこの辺りの事情をよく知っていて、日々の変化も肌で感じることができていました。

チェンマイといえば、リタイア組のロングステイ先というイメージが強い場所ですが、僕の感覚ではそうした人たちのほとんどは町の中心街(ニマンヘミン通りやホイケオ通りなど)のコンドミニアム(日本でいうマンション)に住んでいるように感じます。

チェンマイ は最近では「デジタルノマドの聖地」なんて称号も得ていて、特に欧米のノマドワーカーが数多くチェンマイに滞在しているようですが、彼らの多くも街の中心部のコンドミニアムを好んでいるようです。

中心部にはセントラル、Mayaなどの大型ショッピングモールがあり、中には多種多様なレストラン、日本や欧米からの輸入品が豊富なスーパー、薬局、銀行などが集まっています。さらにライブ音楽、ディスコフロアでダンスも楽しめるパブや娯楽施設もこのエリアに多く集まっています。

さらには、先進国仕様のチェンマイラム病院もこのエリアにあり、移動はソンテウ(乗合タクシー)ですぐにできるため、この辺りに住めば大抵のことは事足りてしまいます。

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Mayaのルーフトップのパブ(www.theakyra.comより引用)

チェンマイ近郊エリアのニーズ

その一方で、街の中心部は人で混雑したり道路も渋滞しやすく「必要がなければあのエリアには近づきたくない」と考え、街の外に住む人も増えています。

では街の外に住むのはどんな人たちなのでしょうか。もちろんタイ人の勤労世帯は多く住んでいますが、彼らは「どうせ家賃を払うなら借金してでも買いたい」と考える層なので、冒頭で紹介したようなファミリー向けの物件の賃貸の見込み客にはなりづらいのです。

僕たちが考えているメインの見込み客は、土地付き住宅の取得ができない外国人です。中でも最近は、リタイア組の外国人(特にタイ人と同棲する欧米人)とインターナショナルスクールに子供を通わせる中国語圏から来た親子(特に母親と子供)という顧客像を強くイメージしています。

リタイア組とはいっても、日本からのリタイア組はほとんど見かけません。その理由はおそらく、

  • 一戸建ては必要以上の大きさで家賃も高い
  • コンドミニアムの家賃と利便性がちょうどよい
  • 戸建てに住むと庭などの手入れが面倒
  • 郊外に住むと車やオートバイの運転が不安
  • 「ロングステイ=街の中心部のコンドミニアム」という情報が浸透しているため
  • 日本人の知り合いと近くに住むことで情報交換や交流したい

といったところにあるのではないかと思います。せっかくチェンマイに来たのだから静かでゆったりとした暮らしもぜひ、とは思いますが、上述したような事情もあるのかと思います。

欧米からのリタイア層

一方で欧米人のリタイア組は一戸建てへのこだわりが強い人が多いと感じます。

タイ人の奥さんや恋人と同居しているケースもあり、そういった場合は郊外の一軒家に住むケースも多くあります。

ベトナム戦争時にタイに駐在したアメリカ人、フィリピンや韓国などのアジア太平洋圏で任務を果たしてきた元軍人などは、かつて任務や休暇で訪れたタイで余生を過ごす人もいます。アメリカはベテラン(退役軍人)に対する年金や保険などの福利厚生も手厚いそうで、タイの先端医療機関でケアしながらスローライフを送っている人もいます。

一般論ですが、こうした人たちは静かでプライベートな空間、広い家や庭を好む傾向があり、冒頭で紹介した「ゲーテッドコミュニティ」内の家などは好まれやすい物件となります。

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子供の英語ネイティブ化を狙う非英語圏の親子

そしてもう一つの顧客像はインターナショナルスクールに通う子供とその親です。中国語圏から来る方が多いようですが、中国本土に限らず、台湾などから来るケースもあります。子供を英語ネイティブにさせて良い将来をと考える親心からくるものでしょう。

アメリカ、カナダ、イギリス、オーストラリアなどの英語圏の国は留学の費用も高い上にビザ発給の要件も厳しく、親子揃って語学留学をするのは容易ではありません。しかしタイではそういったビザが比較的取りやすく、近年は人気だそうです。

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タイの公用語はタイ語ですが、インターナショナルスクールは欧米出身の人が運営していることが多く、当然ながら英語ネイティブの教師が授業を行います。タイの政府もこうした目的での外国人の長期滞在に着目しており、将来さらに力を入れてくるのではないかといわれています。

また、インターネットの発達により場所に捉われずに働ける人が増えたことで、今後もこのようなニーズは伸びてくると思います。

個人的な懸念としては、英語圏以外の子供が多く集まった結果、英語のレベルを維持できなくなる可能性を懸念しています。

例えばですが、学生の大半が中国語圏出身となった結果、子供たちは授業以外では中国語だけを話すようになってしまいます。語学留学が失敗する原因の一つに、同じ言語のグループで固まってしまうというものがあります。それと同じことが起きないとも限らず、

「タイのインターナショナルに行かせても英語ネイティブなんかならないよ」

という評判が立ってしまうかもしれません。

これはもはや外部からコントロールできることではなく、学校側の努力に期待するしかないのですが、肝心の教育の質が親御さんが期待するものでなければ、政府がどんなにビザや法制度を整備して歓迎をしても成功することはないでしょう。

こうした層は、夫婦と子供でタイに滞在するケースもありますが、奥さんと子供だけでタイに住み、旦那さんは自分の国の残って仕事をして送金をするパターンもあります。そして休暇になると奥さんと子供が自分の国に帰ったり、逆に夫や親戚がみんなでタイに遊びにくるという光景を見かけます。

そのため、家はアメリカのような無駄に広い物件ではなく、コンパクトで適性な家賃のものを好みます。広さや質よりも重視するのが立地で、特に通っている学校に近いエリアを好む傾向が見受けられます。それにはタイの学校の事情も関係ありそうです。

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中国人をターゲットにするインターナショナルスクール

タイの学校は超ハード

タイの学校はやたらと朝が早く、7時過ぎには学校に到着していないといけないなんてことも普通にあります。

しかもバスや電車などなく学校も徒歩圏にないので、親が毎日車で送り迎えをするのが普通です。仕事の途中で抜け出して学校の迎えに行く人もたくさんいます。

朝6時に起きて、朝食を用意して子供を学校まで送る。そして午後3〜4時になったら再び車をだして子供を迎えに行く。しかもこの時間帯は学校帰りの車で渋滞するので、帰宅すると5時過ぎなんてこともザラにあります。そのため毎日の送迎に2時間近い時間を費やす人も多くいます。

学校や私営のマイクロバスなどで送迎をしてくれるサービスもありますが、一台のバスで複数の子供の家を順番に回るため、家の場所によっては、朝は6時に迎えにきて、夕方は6時近くまで帰って来れないなんてこともあります。妻の娘もまさにこれですが、家に帰ってくるなりぐったりとしたり、食事中に眠りに落ちたり、休みの日はずっと寝ていたりと、日本のサラリーマンのような過酷な生活にも見えます。

もし学校が徒歩数分の圏内にあったら、この負担はだいぶ軽減されます。母親は朝食だけ準備すればよく、子供は一人で登校できます。しかも朝6時に出かける必要もありません。

また下校も一人でできることも、母親はその時間に夕食の準備ができ、家族で健康的な食生活を送れます。さらに、登下校のために車を出す必要もないのでガソリン代もかかりません。

そんなわけで、徒歩でインターナショナルスクールに通える物件であれば、多少広さや質を犠牲にしたとしても、それを補ってあまりあるメリットがあるため十分にニーズがあると考えています。もちろんタイのインターナショナルスクールが引き続き人気であれば、という前提条件付きですが。

日本のリタイア組にもおすすめだと思う

以上、僕たち自身が住むチェンマイ郊外エリアの最近の戸建て賃貸事情について紹介してきました。僕たちの目に見えるのは自宅付近の狭い範囲のトレンドだけですが、似たような傾向は他の地域でもあると妻はいっています。

余談ですが、僕たちの住むエリアでは日本人を見かけることもほとんどありませんが、僕はこうしたエリアは日本人にとっても素晴らしい環境だと思っています。冒頭で紹介した物件は家賃が管理費込みで7万円弱で、広さ的にも持て余してしまいそうですが、もっとコンパクトで5万円ほどで住める戸建てもたくさんあります。

ただ車かオートバイの運転(雨季もあり、オートバイは事故も多いので車を強く推奨)は必須ですが。とはいえチェンマイの人は運転マナーも優しいので、ライト切れの古い車や不規則運転をするオートバイなど、タイ特有の注意ポイントさえ押さえれば運転はしやすいと思います。僕は縦列駐車もできず日本では車の運転が怖がっていた初心者でしたが、チェンマイでは10年間無事故で運転できています。

静かな環境が好きな人、庭をいじったりするのが好きな人、のどかな場所を散歩したり草木や自然を眺めるのが好きな人、動物と遊ぶのが好きな人にはうってつけだと思っています。

あとこの辺りは、呼ばなくても常にネコが集まってきます。タイのネコは非常に人懐っこくて愛らしいのですぐに友達になれます。彼らはもともとヤモリとかネズミを探して食べているので何もあげなくてもやっていけますが、固形フードでも出してあげれば喜んで家のメンバーになりますよ。

もっと愛着が湧いてきたら、去勢・避妊をしてあげたり(ケンカが減り感染症のリスクも減ります)、あと早い段階でワクチンを打ってあげると寿命が大幅に伸びるのでそれだけやってあげるといいかもしれませんね。

 

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気づくと住みつくタイのネコ

 

っと、タイのネコの話をし出すと長くなってしまいそうなので、この辺りにしておきましょう(笑)

最後までご覧いただきありがとうございました。

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